Historia rynku nieruchomości w Polsce cz. 1

Początki

Obrót nieruchomościami w Polsce zaczął się mniej więcej w XVII i XVIII wieku, kiedy nastąpił szybki rozwój miast za sprawą działalności in­westycyjnej nie tylko szlachty i duchowieństwa, ale także bogacącego się mieszczaństwa. Dobra tzw. stojące, czyli posesje pełniły głównie funk­cję mieszkalną. Najczęściej przybierały one for­mę kamienicy, która zwykle usytuowana była w zwartej zabudowie blisko murów. Właścicielami kamienic była w większości szlachta, która je bu­dowała lub kupowała od mieszczan. Budynek zajmował frontową część działki, natomiast na tyłach stawiano przybudówki pełniące funkcje gospodarcze i mieszkalne. Kamienice dawały możliwość osiągania dochodów, toteż chętnie w nie inwestowano. Na mieszkania, przeważnie jednoizbowe, adaptowano też strych i piwnicę.

Z kolei dobra tzw. leżące znajdowały się na przed­mieściach. Były to grunty, które eksploatowa­no w różny sposób- stawiając folwarki, dworki lub przeznaczając je na pola uprawne. Dla wła­ściciela najbardziej korzystne było przekształ­cenie posiadanej ziemi w działki budowlane. Sprzyjało to przy okazji rozwojowi osadnictwa.

Posiadanie kamienicy wiązało się z pono­szeniem dość wysokich kosztów. Prócz tych dotyczących bieżących remontów należało zatrudnić personel- gospodarza wraz z pa­robkami. Do tego dochodziły jeszcze podat­ki: podymne (do kilkudziesięciu złotych rocz­nie) oraz łokciowe (zależne od rangi posesji).

Dochodem z nieruchomości był czynsz, na któ­rego wysokość wpływał budulec i lokalizacja.

Wynajem pomieszczeń pałacowych charaktery­zował się krótkoterminowością- goszczono przy­bywających na sejmy, organizowano karnawały i przyjęcia. Tutaj czynsze były oczywiście wyższe, ale też stosunkowo większe były koszty utrzymania.

Jeśli chodzi o uregulowania prawne, to jednym z pierwszych była ustawa hipoteczna „Prawo o ustalaniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach” uchwalona w 1818 roku. Wraz z rozwojem miast i wzrostem zna­czenia kredytu niezbędne było uporządkowanie stosunków własnościowych i określenie stanu posiadania i zadłużenia właścicieli budynków.

20-lecie międzywojenne

Według pani profesor Ewy Kucharskiej- Sta­siak to okres międzywojenny był przeło­mowy dla powstania rynku nieruchomo­ści w Polsce. Istniała swoboda obrotu nieruchomościami, wyznaczono ramy prawne, zaczęto wyceniać własności według określonych procedur, powołano rzeczoznawcę majątkowego.

Sytuacja mieszkaniowa w kraju była tragiczna. Brak mieszkań po I wojnie światowej oraz stan technicz­ny tych, które pozostały określano nędzą miesz­kaniową. Podejmowano wszelkie kroki w celu naprawy sfery mieszkalnictwa. Akcje budowlane, udzielanie kredytów na remonty i kanalizację to tylko niektóre z nich. Atrakcyjny kredyt hipoteczny i sprawnie działający sektor budowlany również sprzyjały rozwojowi. Aby zachęcić do inwestowa­nia, instytucje oferowały produkty długotermino­we o oprocentowaniu rocznym wynoszącym od 3% do 5%. Kredyty zabezpieczone na obiektach muro­wanych udzielane były na okres maksymalnie 60 lat, a na drewnianych- 30 lat. Wprowadzono także system ulg podatkowych. Od 1933 roku z podatku od nieruchomości oraz dochodowego zwalniano na 15 lat inwestorów wznoszących nowe budynki.

Rynek uregulowało Prawo budowlane, któ­re określało m.in. sposób zabudowania dzia­łek, wysokość budynku, wymogi dla tych lo­kali, które przeznaczone były na pobyt ludzi.

Pojawił się nowy typ inwestora reprezentującego interesy sektora produkcji przemysłowej i usług.

Procesy migracyjne ze wsi do miast przyczyniły się do zwiększenia zainteresowania nierucho­mościami. Na rynku dominowały osoby prywat­ne oraz instytucje ubezpieczeniowe. Inwestycje traktowano jako lepszą alternatywę od lokat ban­kowych, gdyż zapewniały stały, wyższy dochód.

Jednak ucieczka z kraju wielu zamożnych rodzin, wahające ceny gruntów oraz przepisy dotyczące ochrony lokatorów (zakaz podwyżki czynszów ponad poziom sprzed 1914 roku oraz ogranicze­nie swobody właściciela w dysponowaniu miesz­kaniami wybudowanymi przed 1914) negatywnie oddziaływały na rynek, utrudniając jego funkcjo­nowanie. Odznaczyło się to stopniową degrada­cją dochodowości budynków mieszkalnych (pro­blem ten nie dotyczył budynków komercyjnych).

Krytyczna sytuacja mieszkaniowa nie obyła się oczywiście bez reakcji polskiego społeczeństwa. Protesty objęły zarówno lokatorów jak i właścicieli budynków. Sprzeczne interesy stron konfliktu spo­wodowały, że wyżej wspomniana ustawa o ochro­nie lokatorów była zmieniana 14 razy do roku 1937.

PRL a rynek nieruchomości

Po II wojnie światowej preferowanym typem wła­sności stała się własność społeczna, czyli przejęta przez państwo na podstawie ustaw nacjonalizują­cych własność prywatna. Ponadto na rzecz pań­stwa przejmowano także konkretne mienie na pod­stawie indywidualnych decyzji nacjonalizacyjnych.

Dnia 7 września 1944 roku wprowadzono w Pol­sce dekret o komisjach mieszkaniowych, który wprowadził publiczną gospodarkę lokalami zwa­ną potocznie kwaterunkiem. Miało to znaczący wpływ na gospodarkę nieruchomościami w mia­stach, ponieważ znacząco ograniczało prawo własności. Dodatkowo dekret o rozbiórce i na­prawie budynków zniszczonych i uszkodzonych podczas wojny dopuszczał możliwość wydania przez organ administracji budowlanej przydzia­łu naprawy takiego budynku innej osobie jeśli sam właściciel nie przystąpi do jego naprawy. Wówczas ten, który dokonał remontu uzyski­wał prawo użytkowania danej nieruchomości.

W przypadku nieruchomości warszawskich pre­tekstem do przejęcia własności było ich znisz­czenie przez Niemcy. Z dekretu Bieruta (o wła­sności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy) wynikało, iż „w celu umożliwienia racjonalnego przeprowadzenia odbudowy sto­licy i dalszej jej rozbudowy zgodnie z potrze­bami Narodu, w szczególności zaś szybkiego dysponowania terenami i właściwego ich wyko­rzystania, wszelkie grunty na obszarze m.st War­szawy przechodzą z dniem wejścia w życie niniej­szego dekretu na własność gminy m.st. Warszawy”.

W PRL-u możliwości na rynku nieruchomości były bardzo ograniczone. Działały państwowe biura notarialne, a w sądach zachowano i pro­wadzono księgi wieczyste. Nie udzielano kredy­tów hipotecznych, liczba pośredników w obrocie nieruchomościami była znikoma, a rzeczoznaw­cy majątkowi działali na potrzeby gospodarki z tzw. list wojewodów i sądów powszechnych.

Mimo to dane pokazują, że ostatnie 20 lat PR­L-u charakteryzowały się niemal 3-krotnym zwiększeniem rynku nieruchomości, co moż­na określić jako zapowiedź dalszego wzrostu transakcji zanotowanego w III Rzeczypospolitej.

Julia Kotowska